Une nouveauté importante intervient depuis ce 1er août 2020.
Dans le cadre de la planification successorale, il existe une technique récurrente bien connue qui consiste, pour des parents, à financer eux-mêmes l’achat d’un bien immobilier pour le compte de leurs enfants.
Cette façon de procéder est généralement motivée par l’envie de réduire le coût des droits de succession qui devront être supportés par leurs enfants lors du décès de leurs parents.
Très souvent, l’ambition des parents est de gratifier ainsi leurs enfants tout en leur permettant de jouir du bien et d’en conserver les revenus jusqu’à leur décès.
Dans ce cas, l’acquisition est généralement réalisée par les parents, à concurrence de l’usufruit, et par les enfants à concurrence de la nue-propriété.
En pratique :
Les enfants ne disposent (généralement) pas des liquidités suffisantes pour acquérir ledit bien immobilier. Les parents sont alors invités à donner aux enfants les fonds nécessaires leur permettant de payer le prix de la nue-propriété et leur quote-part dans les frais de l’opération.
Si, dans la rigueur des principes, une telle donation de liquidités doit intervenir par acte notarié, il est unanimement admis qu’elle peut également intervenir par simple virement bancaire, accompagné le cas échéant d’une convention sous seing privé annexée.
Néanmoins, cette dernière ne doit pas obligatoirement être enregistrée. Mais si elle est présentée volontairement à l’administration fiscale un impôt de 3% (à Bruxelles) ou 3,3% (en Wallonie) du montant donné sera prélevé.
A contrario, lorsque ladite convention sous seing privée n’est pas enregistrée, elle échappe a priori à toute imposition, pour autant que le donateur survive trois ans à compter de la date du virement. Dans le cas contraire, les liquidités données réintégreront fictivement le patrimoine du défunt, et le donataire subira l’impôt de succession (dont le taux moyen est sensiblement plus élevés que 3%).
Il faut savoir que le « coût fiscal de la technique de l’acquisition démembrée » expliquée ci-dessus est nettement moins importante que l’impôt successoral qui aurait été dû si les parents avaient acquis l’immeuble en leur nom propre, et transmis celui-ci en héritage aux enfants lors de leur décès.
En effet, dans les trois régions du pays, les taux de l’impôt successoral sont sensiblement plus élevés que ceux applicables aux donations.
Il est donc fiscalement moins coûteux de transmettre son patrimoine aux enfants de son vivant qu’à l’occasion du décès. Le souci cependant du fait que ces acquisitions dites « démembrées » sont, depuis longtemps, dans le collimateur du fisc, qui voit en elles des donations déguisées sous l’apparence d’une vente.
Pour éviter un retour de flamme de l’administration fiscale, l’enfant acquéreur de la nue-propriété devra être en mesure de prouver (au jour du décès de son parent) qu’il a effectivement bien payé la valeur de sa nue-propriété !
A défaut, le bien immobilier sera fictivement (et à fortiori fiscalement !) considéré comme se trouvant dans le patrimoine successoral du défunt, et donc taxé aux droits de succession.
Afin de renverser cette présomption, l’enfant devra donc apporter la preuve qu’il disposait des fonds financiers nécessaires pour payer sa nue-propriété, et que ceux-ci ont bien été versés par lui-même au vendeur !
L’administration fiscale impose cependant – sans qu’aucune loi ne le prévoie, en tout cas actuellement– le respect de conditions strictes entourant cette donation. Au fil du temps, les exigences administratives ont évolué, compliquant malheureusement ce type de planification de plus en plus sensible.
Par une décision du 26 juin 2020, applicable en région wallonne et bruxelloise rentrant en vigueur à dater de ce 1er août 2020, l’administration fiscale a, une fois de plus, modifié ses exigences.
Dès à présent, la totalité des fonds donnés (par acte notarié ou via un simple virement bancaire) devra donc se trouver sur le compte bancaire de l’enfant acquéreur de la nue-propriété avant la signature du compromis de vente, et ce même si celui-ci ne paie sa quote-part du prix de vente qu’au moment de la signature de l’acte authentique.
Exception faite, lorsque aucun acompte n’est versé au moment du compromis de vente, il est alors suffisant que la donation intervienne avant le paiement du prix.
En conclusion :
La technique de l’acquisition d’un bien immobilier scindé se révèle très efficace pour diminuer la charge de l’impôt successoral, mais il faut tenir compte des conditions qui l’entourent et qui évoluent constamment, au gré des décisions administratives qui se succèdent. Il convient donc d’être conseillé correctement afin d’éviter que cette optimisation patrimoniale se transforme en déconvenue et se retourne contre vous !
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*source: J.E Navez Notaire chargé de cours UCL
